DỰ ÁN GEM RIVERSIDE ĐẤT XANH CÓ ĐÁNG MUA KHÔNG? NHẬN LỜI KHUYÊN TỪ CHUYÊN GIA
Sau sự thành công của 2 dự án LakeView City của Novaland & Palm City của Keppel Land, khu đô thị Nam Rạch Chiếc Quận 2 đang được rất nhiều khách hàng kì vọng trở thành khu đô thị kiểu mẫu tại Quận 2 sau Thủ Thiêm. Nhiều nhà đầu tư chờ đợi tuyến đường Song Hành Cao Tốc và các hạng mục giao thông ngay nút An Phú, cùng với cơ sở hạ tầng trong khu đô thị hình thành sẽ giúp bất động sản tại đây có giá trị gia tăng cao.
Chính vì sau gần 1 năm không ra mắt sản phẩm mới, Gem Riverside đang được rất nhiều khách hàng kỳ vọng sẽ có khả năng đầu tư sinh lợi cao
1- Tổng quan căn hộ Gem Riverside Quận 2
Dự án căn hộ Gem Riverside là căn hộ chung cư Quận 2 định vị phân khúc cao cấp , lại nằm ngay giữa khu đô thị lớn Nam Rạch Chiếc có khá nhiều tiện ích đẳng cấp và các dự án xung quanh khá cao cấp nên giá trị được cộng thêm khá nhiều.
– Chủ đầu tư: Tập Đoàn Đất Xanh
– Đơn vị xây dựng (dự kiến): nhà thầu An Phong
– Tổng diện tích dự án: 67.142 m2
– Quy mô: Gồm 6 tháp đôi (tương đương 12 block) căn hộ cao cấp – 3100 căn hộ thiết kế theo phong cách châu Âu sang trọng
– Số tầng: 35 tầng.
– Số lượng căn hộ: Khoảng 3100 căn hộ.
– Diện tích sàn xây dựng: 379.668 m2
– Khởi công (dự kiến): 2017
– Ngân hàng bảo lãnh và tài trợ: Ngân hàng công thương Vietinbank
2 – Đánh giá vị trí của căn hộ Gem Riverside Đất Xanh
Dự án Gem Riverside nằm trong khu đô thị Nam Rạch Chiếc, Quận 2. Gem Riverside nằm giữa 2 dự án Palm City của Keppelland và Lakeview City của Novaland.
Dự án nằm ngay nút giao thông An Phú ( Giao lộ Mai Chí Thọ & Cao tốc Long Thành – Dầu Giây) . Đây là khu đô thị mới được quy hoạch cao cấp đồng bộ với đầy đủ các tiện ích cao cấp cho cư dân.
Tôi đã từng triển khai tư vấn dự án Palm City nằm ngay bên cạnh Gem Riverside và cũng sống ngay phía sau của dự án trong khu Đông Thủ Thiêm nên khá hiểu về khu vực này. Từ dự án Gem Riverside nếu quý khách đi theo đường Song Hành Cao Tốc về trung tâm sẽ cực kì thuận tiện .
Trước đây, phải di chuyển từ Quận 9 về Quận 2 hay trung tâm phải đi hướng Nguyễn Duy Trinh đường khá nhỏ, hiện nay xe máy có thể di chuyển nhanh bằng đường Song Hành tạm (Đường Song Hành chính đang thi công đến 2018 hoàn thiện), và xe hơi di chuyển bằng đường Cao Tốc về rất nhanh .
Kết nối giao thông Gem Riverside về trung tâm các Quận :
Dự án Gem Riverside -> khu đô thị Thủ Thiêm & An Phú – An Khánh & Thảo Điền: Hiện tại chưa đến 5 phút
Dự án Gem Riverside -> trung tâm Quận 1 : Thời gian di chuyển 10 phút qua đường Mai Chí Thọ qua hầm Thủ Thiêm
Gem Riverside Đất Xanh -> Phú Mỹ Hưng Quận 7 : Thời gian di chuyển 20 phút qua cầu Phú Mỹ
Gem Riverside Quận 2 -> khu Công Nghệ Cao Quận 9 : Thời gian di chuyển 5 phút qua đường Cao Tốc hoặc đường Song Hành Cao Tốc
Điểm mạnh của vị trí căn hộ Gem Riverside :
Theo đánh giá, điểm mạnh của vị trí dự án nằm ở 2 yếu tố chính :
+ Nằm ngay giáp sông, có không gian sống rất trong lành mát mẻ, nhiều hướng view hầu như quy hoạch thấp tầng không bị chắn.
+ Nằm trong khu quy hoạch mới, có hạ tầng tiện ích rất đẳng cấp đầy đủ khu thương mại lớn và trường quốc tế, các tiện ích công cộng trong nội khu.
Rõ ràng, nếu phân tích về quy hoạch của khu vực này thì ngoài khu Nam Rạch Chiếc đang hình thành lên, thì còn có 2 khu đô thị siêu lớn nằm đối diện là khu Sân Golf Rạch Chiếc (Dự kiến do HimLam triển khai đầu 2018) và Saigon Sports City của Keppel Land. Cả 3 khu đô thị này hợp thành 1 khu vực được quy hoạch bài bản, cao cấp, và đồng bộ hơn rất nhiều so với An Phú An Khánh.
Và các khách hàng mua trong giai đoạn đầu hình thành đô thị theo đánh giá sẽ có cơ hội sinh lợi cao nhờ hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, tầm nhìn cho các nhà đầu tư tại khu vực này theo Nhật Phạm đánh giá sẽ bắt đầu tăng mạnh sau 2 năm nữa và đạt giá trị mong muốn sau 4-5 năm.
Điểm yếu của vị trí căn hộ Gem Riverside
Điểm yếu vị trí của dự án rất dễ dàng để nhận ra, như khu đô thị Nam Rạch Chiếc hiện tại đang mới bắt đầu hình thành nên cơ sở hạ tầng hầu như chưa có gì. Hiện tại, chỉ mới có 3 dự án triển khai là LakeView City loại nhà phố, biệt thự cao cấp đang bàn giao nhà & Palm Residence trong Palm City loại nhà phố đang sắp bàn giao cuối 2017 cho khách hàng. Dự án căn hộ Palm Heights của Keppelland đang lên tầng 12 .
Nhìn qua 2 khu đô thị mà tôi nói là sân Golf Rạch Chiếc, và Saigon Sport City đang sang lấp và chưa tung ra thị trường bất cứ sản phẩm nào (Dự kiến 2018 cả 2 sẽ mở ra).
Điểm yếu thứ 2 nữa theo chuyên gia nhận thấy là giờ cao điểm hướng từ Quận 9 về nút giao thông An Phú trên cao tốc đi xe hơi hay bị kẹt xe. Trong quy hoạch của thành phố thì hầm chui và cầu vượt tại nút giao thông huyết mạch này là hạng mục giao thông quan trọng nên tôi tin rằng sẽ triển khai sớm.
Nếu nhìn xa hơn, mua nhà tại Gem Riverside đến tầm cuối 2019 bắt đầu hoàn thiện giao nhà thì các điểm yếu trên cũng sẽ được cải thiện khá nhiều. Nên theo tôi quý khách cũng không cần phải để ý quá nhiều về vấn đề này.
Dưới đây là hình ảnh đường Song Hành Cao Tốc đi qua Gem Riverside đang được tập trung thi công. Ranh đường theo quan sát của tôi là khá lớn :
3- Thị trường trong khu vực Nam Rạch Chiếc đã thay đổi ra sao ?
Khu đô thị Nam Rạch Chiếc bắt đầu rục rịch dự án đầu tiên năm 2016 là LakeView City, một khu đô thị cao cấp phân khúc nhà phố biệt thự cao cấp của Novaland. Hiện nay giá bán thứ cấp của các căn trong LakeView City chênh lệch lên đến hơn 1ty thấp nhất tầm khoảng 7ty/ căn, có 1 số căn lên đến 1,5 tỷ so với giá sơ cấp. Dự án hiện đang thi công các căn dọc trục song hành, mặt trong hầu như đã hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng.
Tiếp đó là dự án Palm City với phân khu nhà phố Palm Residence mở bán nội bộ cháy hàng và giá bán hiện tại căn ngang 7m đã hơn 9 tỷ. Khách hàng mua đa số có lợi nhuận khá cao & khách hàng tìm mua thứ cấp khá nhiều nhưng không có hàng.
Phân khu thứ 3 mở bán tại Nam Rạch Chiếc là phân khu căn hộ Palm Heights trong Palm City của Keppelland. Giá block T1-T2 dao động từ 29 triệu – 32 triệu/m2 (giao thô), các căn view sông hiện tại đang có mức lợi nhuận khoảng 150-200 triệu/ căn. Tuy nhiên, khách hàng chỉ mới ký hợp đồng thanh toán 20% nên tỷ suất lợi nhuận hiện tại khá cao. Thị trường thứ cấp không sôi động lắm do khách bán lại cũng không nhiều.
Dự đoán thị trường & cập nhật giao dịch Gem Riverside :
Sau khi Gem Riverside chính thức mở bán, với tiềm lực về đội ngũ kinh doanh của Đất Xanh tin chắc rằng sẽ có cơn sốt nhỏ tại Gem Riverside. Đồng thời điểm nhiều khả năng Keppelland cũng sẽ tung ra phân khu cao tầng thứ 2 trong Palm City là Palm Garden. Thị trường sẽ khá sôi động cuối năm nên giá bán sơ cấp nhiều khả năng sẽ tăng qua từng giai đoạn bán hàng.
Với mức giá trung bình dự đoán giai đoạn 1 của Gem Riverside 35 triệu/m2, hiện tại khu kế cận nhưng “hộ khẩu Quận 9″ cũng đã bắt đầu lên mức giá gần 30 triệu/m2 như Jamila của Khang Điền hay Saigon Gateway của Đất Xanh hay Him Lam Phú An .
Thị trường sơ cấp theo đánh giá sẽ rất sôi động, nhưng nếu đầu tư lướt sóng thì cũng nên cẩn thận suy xét vì có sự cạnh tranh của 2 dự án, cũng như số lượng căn hộ không phải ít.
Chún tôi sẽ liên tục cập nhật giao dịch sơ cấp và thứ cấp của dự án căn hộ Gem Riverside trong phần này để khách hàng dễ theo dõi.
4- Đánh giá giá bán Gem Riverside Đất Xanh ?
Có 2 khía vấn đề về giá Gem Riverside mà chúng tôi muốn chia sẻ để quý khách tham khảo :
a ) Giá dự án Gem Riverside có cao không ?
Giá bán Gem Riverside đang PR ra thị trường là 38 triệu/m2 (Chưa biết là đã có VAT chưa) . Nhưng theo đánh giá của tôi khả năng giá bán sẽ khoảng từ 35 triệu/m2 (Giao hoàn thiện chưa có VAT) tức đồng nghĩa giá bán Gem Riverside hoàn thiện sẽ từ 38 triệu/m2.
Vậy giá Gem Riverside có cao không ?
=> xét các tiêu chí đầu tiên về tiềm năng và quy mô của Gem Riverside.
Như để chia sẻ ở trên Gem Riverside nằm ở vị trí được đánh giá rất cao về tiềm năng phát triển thành khu đô thị chuẩn thứ 2 sau Thủ Thiêm tại Quận 2. Với các dự án được quy hoạch mới, hạ tầng mới, các ông lớn như Keppel Land chủ trì giúp cho diện mạo tương lai khu vực này sẽ rất khang trang, đẳng cấp.
Tham khảo quy hoạch và hiện trạng của Nam Rạch Chiếc Quận 2 : Nam Rạch Chiếc
Cùng với quy mô dự án lên tới 12 block trải dài 2 mặt sông, đem lại không gian sống rất chất cho cư dân (Thị trường hiện tại căn hộ Quận 2 giáp sông đang có mức giá từ 45 triệu/m2 – 80 triệu/m2 và hầu như đã hết quỹ đất ven sông để phát triển phân khúc căn hộ giá dưới 50 triệu/m2 ) .
Đồng thời, Gem Riverside được thiết kế theo tôi rất ấn tượng, đặc biệt phong cách nghỉ dưỡng được làm rất tốt ở thiết kế cảnh quan sân vườn xen với hồ bơi theo kiểu resort xuyên suốt 12 block căn hộ (Phối cảnh cảnh quan này làm căn hộ rất đẹp, khách hàng ở khá thích, tiêu biểu tại Quận 2 có Estella Heights giá hiện tại tầm khoảng 3000$/m2).
=> Tiêu chí thứ 2 là giá bán Gem Riverside hiện tại so với trước đây như thế nào ?
Giá bán Gem Riverside theo đánh giá là khoảng 35 triệu/m2 tức là ngang với giá của căn hộ Palm Heights của Keppel Land giai đoạn đầu mở bán ( Giá bán Palm Heights lúc đầu từ 29 triệu/m2 – hoàn thiện khoảng 33-34 triệu/m2) .
Nếu so sánh ở tiêu chí này, hiện trạng hạ tầng khu vực Nam Rạch Chiếc đã khác xa năm 2017 thời điểm Palm Heights ra mắt nên theo đánh giá là giá của Gem Riverside là rất tốt để mua.
=> Tiêu chí thứ 3 là thị trường hiện tại như thế nào ?
Với sự hình thành và tăng giá khá mạnh của các dự án nhà phố biệt thự trong cụm đô thị Nam Rạch Chiếc như Palm Residence hay LakeView City ( cả 2 đều tăng giá từ 1,5 tỷ/ căn thời điểm hiện tại) .
Kết hợp với thông tin quan trọng về việc triển khai gấp khu thể thao Rạch Chiếc trong đó có cụm đô thị thông minh chuẩn quốc tế đầu tiên của VN là Saigon Sports City (Dự án đô thị lớn nhất của Keppel Land tại VN đến hiện tại), thị trường đang bắt đầu tăng trưởng mạnh về giá bán khi các nhà đầu tư thấy rõ ràng hơn về bức tranh đô thị hoàn chỉnh trong khu vực.
Tổng hợp của 3 tiêu chí trên đánh giá, nếu giá bán Gem Riverside từ 35 – 36 triệu/m2 (Chưa bao gồm VAT) trong giai đoạn 1 là giá tốt. Giá 38-40 triệu/m2 (Chưa VAT) dành cho căn trung bình ở các block đẹp, hay gần giai gần cuối của Gem Riverside sẽ là giá mua được.
b) So sánh giá bán Gem Đất Xanh với dự án cùng khu vực
Như chia sẻ ở trên, không chỉ nhà phố khu vực Nam Rạch Chiếc mới tăng giá. Hiện tại giá thứ cấp của Palm Heights cũng đã bắt đầu nhảy sau khi thông tin Saigon Sports City triển khai và đường Song Hành Cao Tốc triển khai làm rầm rộ. Hiện tại giá thứ của của Palm Heights căn 2 phòng ngủ chênh lệch giá gốc khoảng hơn 100 triệu căn thường và từ 150-200 triệu căn đẹp view sông (Tính giá m2 hoàn thiện Palm Heights sẽ rơi vào tầm khoảng 36-37 triệu/m2 và dự kiến sẽ còn tăng tiếp trong 2018 này).
Vậy so sánh với dự án mới thì giá Gem Riverside ra sao ?
Giá bán Palm Garden (Phân khu cao tầng thứ 2 trong Palm City nằm cạnh Palm Heights) dự kiến sẽ có giá từ 38 triệu/m2( Có VAT giao thô – Tức tầm khoảng 42 triệu/m2 giao hoàn thiện) .
Giá của Gem Riverside so Palm Garden sẽ rẻ hơn tương đối, tất nhiên xét trên khía cạnh uy tín cũng như đẳng cấp của Keppel Land thì mức này vẫn được chấp nhận bình thường.
Trên quy mô rộng hơn ở thị trường Quận 2 cuối 2017 đầu 2018 có Masteri An Phú cũng đang bắt đầu triển khai và khá thành công trong giai đoạn trước tết (Giao dịch 600 căn giá từ 39 triệu/m2 chưa VAT) .
Với giá bán căn hộ ven sông thì chỉ có One Verandah tại Thạnh Mỹ Lợi có mức giá từ 45 triệu/m2, cao hơn khá nhiều so với Gem Riverside nếu chỉ xét khía cạnh giá.
Tới đây chúng tôi tin rằng quý khách đã có những số liệu tương đối để có thể đánh giá được giá bán Gem Riverside có tốt hay không ? Quan điểm của chuyên gia là giá bán 35 – 36 triệu/m2 (chưa VAT ) trong giai đoạn 1 là giá bán tốt để khách hàng mua.
GỌI TƯ VẤN